MCSLN


 

Download

以(誰)人為先,(哪)地區為本,與民共議(否)──以尖沙咀的K11為例探討市區重建策略
關懷遠

引言
「一批受巿區重建影響的居民,不滿市建局強行低價收地毀人家園,趁昨日觀塘月華街新樓盤『觀月.樺峯』開售『踩場』抗議。有受巿區重建影響的居民代表質疑市建局與發展商勾結,平價收地,瘋狂建豪宅,以天價出售圖利。」(《蘋果日報》,二零一三年十一月二日)

以上報道只放於報章的A19版不顯眼的一角,彷彿大家已忘記觀塘重建項目由二零零七年開始。市區重建局(Urban Renewal Authority)(下稱「市建局」)在二零一二至二零一三年大賺四十四億,[1]很大程度上是拜近年樓市升溫所賜,但是其一直以來的收樓策略卻不斷受到社會的詬病。香港電台二零一三年十一月十日播出的《鏗鏘集》「重建輓歌」[2]就市建局觀塘重建項目,探討居民對於重建的看法,當中一個典型例子是謝女士,市建局聲稱賠償可令她購買七年樓齡的居所,但是現實只能按市價在同區找四十七年樓齡的舊樓。市建局每次出價,都跟不上市價,令市民原區置業和改善生活質素的願望落空。

二、市區重建局的歷史和目的
市區重建局於二零零一年根據《市區重建局條例》成立,[3]目的是要取代「土地發展公司」的職責。網頁中市建局強調其目標是「採取『以人為先、地區為本、與民共議』的方針去推進市區更新」。[4]可惜觀乎市建局近來的重建項目,例如觀塘重建項目,都未有充份諮詢市民意見,更沒有以地區為本。那麼,究竟市建局是為需要而重建,還是為地產而重建?市建局過往有沒有一些符合其目標的項目呢?如沒有,則問題出在甚麼地方呢?我們不能只以區區一句“Property-led model of Urban Renewal”(地產業主導的市區重建),便抹殺市建局過去的努力,但實際上,市建局的發展方向又是否正確呢?

二零零一年公佈的《市區重建策略》宣佈市建局目豁下共有三類項目,分別是:「重建發展」、「樓宇復修」和「活化保育」。其中「重建發展」項目共五十九項,「活化保育」則有十五項。至於行政成本比較低,社區受影響比較少的「樓宇復修」的數字,則未有在其網頁中列出,有待確認。

為了實現第一類項目的指引,市建局以用大約六年至六年半的時間完成一個項目為目標,當中規劃、物業收購、收地及清場工作約需三年半。市建局會以私人協商方式收購受影響的業權;與此同時,亦會按法例規定,向政府提出收地申請。完成徵集土地後,市建局會以較靈活的方式進行重建,包括將重建項目交給地產商發展、與地產商合作或考慮自行重建發展。這麼快的改變,帶來的不是其網頁所言的「優質生活,美好家園」,而是打亂了社區的秩序。以往典型的例子是旺角「雀仔街」重建項目,以往愛雀人士會自然而然從港九新界前往養雀勝地康樂街,亦因此而帶旺了附近一帶的食肆商戶。可是,當重建後變成朗豪坊商場和酒店,附近社區反而死寂一片,與原先市建局構思項目完成後會出現人群川流不息的現象背道而馳。本文希望透過市建局尖沙咀K11重建項目,探索市區重建的策略和方向在多大程度上回應其訂下以人為本,社區為先的考慮重點。

消失的街道與K11的出現
香港政府早於一九七零年代便已有意將河內道十八號一帶的舊樓重建,同時,新世界發展有限公司(下簡稱新世界發展)亦開始在區內收購舊樓,成為區內的大業主。一九九八年,市建局的前身「土地發展公司」宣佈重建計劃。二零零零年,土地發展公司與重建範圍內的大業主新世界發展達成協議,並引用《市區重建條例》收回餘下未完成收購的業權,二零零二年,發展計劃再改為一幢商場、酒店及服務式住宅項目。二零零四年,新世界發展將處於重建項目毗鄰的新雅圖酒店,合併進重建項目之內,並正式展開重建工程,二零零九年竣工。[5]

六十至七十年代,尖沙咀河內道大部分都以經營酒吧食肆為主,故多吸引千里迢迢抵港的海兵及海員在附近一帶聚集,加上港英政府在尖沙咀興建軍營及水警總部,又開始填出尖沙咀西部海傍作海運碼頭用地,使尖沙咀逐漸繁榮起來。而市建局發展的地段,除了河內道,還包括:加拿芬道、康和里、碧仙桃路和麼地道。其中康和里更在新計劃中完全消失,代之而起的是一座碩大無朋的K11商場(圖一)。商場架空街道的生活,原來自一九八八年土地發展公司成立,二零零一年起市區重建局接替以來,已至少消滅二十多條街道,當中不少是極具特色的主題街,康和里是其中之一。[6]六十年代初,美國人珍‧雅各(Jane Jacobs)在《偉大城市的誕生與衰亡──美國都市街道生活的啟發》一書中,指出城市要靠小而單向的街道和新舊結合的建築物,才能匯集人羣,帶來交流,營進城市文化,激發城市的活力。本地民間學者馬國明更說:「城市不可能沒有人羣,沒有人羣的城市是陰森可怖的」[7]城市要有人羣,必須先有路,而市建局在發展之餘,卻消滅了二十多條街道,目的可能是要「地盡其用」,建成樓宇或商場後,可以盡快回本,至於街上成百上千的人羣,地產商自然想方設法吸引人羣走進去消費。


圖一:圖則上的康和里標示為「公眾遊憩用地」(Public open space)
(圖片由作者提供)

根據網上小說《康和里的酒女》的記述,六十年代,康和里一帶附近開設了很多酒吧,華洋雜處,充滿了歐陸風情。電影導演張堅庭根據童年時的生活經歷,寫成這本小說,他在一篇名為〈燈紅酒綠美麗都〉的文章說道:「K11現址前身是康和里,我就在那兒結識了不少印度朋友、吧女和水兵,偶爾又跑到信號山打波子。每天都浸淫在不同語言、不同文化之中,我的世界觀由此建立」。[8]他的童年經歷,其實就是整個尖沙咀的發展史,而康和里及其附近的地方,也正是不同種族融合的人際關係,在偶然的時間和地點相遇,而生產的一種空間。

法國學者亨利‧列斐伏爾(Henri Lefebvre)提出一套三元空間理論的必要性。在物質空間(Physical space)和思維空間(Mental space)之外,他提出了社會空間(Social space):

  • 「空間實踐」(Spatial practice):強調空間的生產關係,屬於一種感知的空間(Perceived space)。空間實踐強調持續性和某程度上的凝聚。由這樣的一個公共空間,形成了一種特有的社會人際關係,亦暗示了社會的權限得到認證。以往的尖沙咀河內道一帶,正好是「空間實踐」的例証。
  • 「空間的表象」(Representations of space):這是一種構想的空間(conceived space),概念化的空間,傾向「空間」的前面(Frontal)關係,並且強調秩序(Order)和設計,是設計師、城市規劃師,乃至政府表述權力的一種狀況。市建局嘗試透過諮詢、活化建築,淡化給人「地產發展主導」的印象,可惜做得並不徹底。[9]
  • 「表象的空間」(Representational spaces):是具體而複雜的象徵,透過符號或影像,在社會的日常生活中出現,更多是隱秘的(Clandestine)、地下的(Underground)生活。

 

市建局接手尖沙咀河內道K11項目,刻意把康和里這條富特色的小街納入重建範圍,明顯地,便是列斐伏爾提出的「空間的表象」的反映,市建局與地產商聯手,先收購業權,再暗暗張貼告示,然後加速重建,建成一幢呎價過萬的豪宅,一座以藝術為名的商場,以及一間集團式酒店。這些建築物拔地而起,設計獨特,大部分由國際名建築師設計,卻與庶民大眾和諧地生活多年的舊社區顯得有點格格不入,阿巴斯(Ackbar Abbas)以“Placeless international buildings”之名,認為這些建築物在世界任何一個地方都能存在,是給人看(to be read)和想像的。[10]而且市建局在商議的過程中毫不考慮現實環境的需要,不理會人流的選擇,亦似乎忽略了那裏曾是人們賴以幹活維生,和溝通感情的生活空間,是生產和生產行為的空間化,用列斐伏爾自己的話說就是:「(社會)空間是社會的產品」。[11]

根據市建局的圖則,K11商場建成後,那裏會預留一片空間,讓那裏回復到康和里未消失前的模樣,成為公眾談天說地,休憩之所(圖二)。不過,那裏美其名為予公眾開放,但仍是發展商管轄範圍,如要在那裏舉行活動,必須向管理公司申請。重建後的河內道一帶,再不是六、七十年代,不同種族、不同年齡,不同職業、教育水平人士進駐之地,而是要經過篩選,所舉辦的活動需吸引遊客,有噱頭、有賣點,目的是要把他們的視線和腳步,進一步引進商場內消費。

圖二
(圖片來源:摘自1997河內道發展計劃圖)

藝術的消費與消費的藝術
K11商場有別於一般重建後的商場,在其網頁中,先標榜地理上的優越性,「所挑選之地段均為蘊藏豐富文化傳統的城市心臟地帶」。[12]接著又不忘提到商場的背景:「由新世界發展與市區重建局攜手發展全球首個購物藝術館」,[13]市建局重建河內道項目後建成的不是藝術館,而是一個「融合獨特的購物及餐飲體驗於一身的全城新焦點,讓『藝術‧人文‧自然』的意念完全彰顯於這個全新概念的藝術舞台。」[14]

除了大型商場一貫強調的先進設施和享樂體驗之外,商場特別以「藝術」為主題,冀招徠對藝術有興趣的消費者,這亦是資本主義資本累積方式改變,大眾市場(Mass market)退居次要位置後,出現的一種新消費美學模式。利基市場(Niche market)的運作邏輯,首要是強調產品的獨特性,並且要給予消費者美好的想像。誠如K11網頁所言,消費者到那裏購物,能感受到獨特的人文藝術氣息。其次,消費者光顧那裏的商店,設身於不同的藝術作品,購物時也顯出獨特的品味。

根據市建局的社區文化藝術策略,共有五大重點,包括:

  • 撥出藝術文化專款,支持和市區更新有關的文化和藝術工作。
  • 推行夥伴計劃,與地區文化和藝術團體合作,舉辦一些和市區更新相關

  的文化和藝術活動,更有效運用資源。

  • 充分利用本身的場地資源,包括正收購但尚未進入清場階段的樓宇、地   

  舖和「城中綠洲」的藝廊。

  • 鼓勵重建項目的合作夥伴,充分利用項目內的公共空間和商場,支持文   

  化藝術節目。

  • 在項目注入更濃厚的文化藝術元素。

K11商場的運作模式,明顯地演繹了以上第四、五項文化策略重點,並暗暗與市建局致力「以人為先,社區為本」,改善市民生活素質的承諾配合。另一例子是灣仔利東街的重建項目,名為「囍滙」,以歷史主題(Historical theming)為賣點。學者葉蔭聰形容這是政府賦予市建局無限權力後的表現,是政府與資本主義經濟互動之間的結果。[15]觀乎K11商場售買的商品,外型美觀,設計具創意,卻又非人們生活的必需品,價錢訂得很高,只宜人們消閒時購買,很大程度上,購買者不純是購買「名牌」的炫耀性消費心態,反而是以標榜「生活品味」,強調形象居多。而形象的確立亦是新公司在市場上能否獲得認同的關鍵。由此可見,K11一直強調「藝術」元素,說穿了,亦是商業運作下的精準計算。然而,這套商業運作的邏輯,竟由政府的官方組織市建局作牽頭羊。

再者,K11商場的落成,更強調尖沙咀藝術區這個概念,希望連結「重慶大廈」、「香港文化中心」和「香港藝術館」,打造成「多元文化生活區」,成為全新的藝術和文化象徵及地標。[16]先撇開那誇張得近「假大空」的廣告口號,就K11新概念中把風馬牛不相及的幾個地標結合起來,便顯得不倫不類,尤以提及的「重慶大廈」,與K11的概念完全背道而馳,反而重建前河內道一帶的發展,與重慶大廈、美麗都大廈等文化風格一脈相承,更能凸顯列斐伏爾論述中「空間實踐」的可貴。

其實,市建局已不只一次將都市重建看作是一次重新的空間佈局,旺角康樂街(俗稱「雀仔街」)變身成朗豪坊;灣仔利東街變身成囍滙,這正正暗合了列斐伏爾「全面都市化社會」(Completely Urbanized)的理論,他認為:「都市化社會是一個由完全都市化過程所形成的社會。這都市化在現今似乎是虛幻、並未確認的,但它將會在未來實現。」[17]這是去工業化(de-industrialization),資本主義改朝換代,加上香港市區獨有高密度的居住人口結合,必然出現的社會現象,可是最後卻由政府轄下的市建局把全面都市化的預言實現了。

進入「全面都市化的社會」,空間本身的生產和運作已直接改變了資本主義下的社會面貌,昔日香港工業化時代的大眾消費模式,已被標榜文化優閒的生活圈取代,尖沙咀除了全球化因素而碩果僅存的「重慶大廈」外,已難找到另一個平民踏足之處。馬國明已精闢地指出這點:「全面都市化的社會致力營造優游自在、消閒享受的生活型態,便要盡辦法遮掩歧視和壓迫的現實,又或者是把歧視和壓迫推到一個遠離人們視線範圍的地方。」[18]過往的朗豪坊、創紀之城或囍滙,都只反覆強調一種中產階級的消費生活模式,可是,K11更進一步,刻意把大眾文化與平民藝術拒諸商場大門之外,亦絕不提K11商場現址以往曾有一條叫「康和里」的街道,兩旁開了很多酒吧食肆,讓平民老百姓可以無拘無束地展現生活的神采。至此,我們不難發現,市建局和地產發展商聯手再一次摧毀了這些彌足珍貴的地道文化,卻複製了特區政府高官躲在冷氣辦公室構思出來的「西九文娛發展區」的鴻圖大計。正如葉蔭聰所言:「市建局與其說是彈性生產(Flexible production)模式的推動者,不如說是高度彈性資本積累的策略家,它除了穩定及刺激疲弱的房地產市場,同時把市區重建引導到另一個方向。」[19]

也許,K11商場的管理部門也看到這種商業運作策略的不妥善處,於是,每年會透過貿易機構,容許一些藝術小攤檔在商場內擺賣,形成商場裏的小型「市集」(圖三)。商場不會收取他們的租金,但卻以租用方式,規定小攤檔負責人要使用商場的桌椅,變相收取費用。負責人多抱玩票性質,絕不奢望收入豐厚,只求自家產品有人欣賞。而商場亦本著推廣文化藝術為目的,也旨在這些攤檔,可以點綴一下週日商場的藝術氣氛。其實,以往香港不少地方都有這些「市集」,最經典的例子是「大笪地」,但隨著香港發展日益都市化,這些充滿創意和生氣的空間,日漸被列斐伏爾所謂的「構思空間」所取代。

圖三:小攤檔售賣自製手工藝品
(圖片由作者提供)

四、結語:市區重建(局)的方向
市建局成立於二零零一年,其制定業務綱領時,須遵從當時發展局政策文件《市區重建策略》。該文件的封面標題是:「以人為先,地區為本,與民共議,推進市區的利益與需要,亦不會犧牲任何社群的合法權益。這項政策的目的是減少居住在惡劣環境人士的數目。」[20]然而,十多年以來,市建局的重建項目,大多數未有顧及舊區市民的利益和感受。每次收樓重建,再發展,到售賣重建項目,都會引起很多爭議。不過,市建局因著近幾年樓市高企、「劏房」與「僭建」問題升溫,加上梁振英上台強調的居住問題,令市建局更毫無顧忌地繼續既有的發展方向。並且,把香港房屋這個結構性問題,當作發展的前設:

「目前,本港約有十一萬人居住於惡劣的環境中。有人住在一個單位廚房內的細小閣樓內,也有十幾戶人居住在少於四十七平方米單位內的十多個狹窄板間房內,共用廚房和洗手間。夏季時,板間房的日間氣溫可高達攝氏三十七度,缺窗缺風,更遑論空調,苦況可想而知。」[21]

市建局的重建策略某程度上是解決了一些居民的住屋問題,可是建成的樓宇呎價過萬,又間接令更多的市民生活在上述的環境當中,因此,市建局擬定這個前設,恐怕是為其找出發展的社會正當性(social legitimacy),市建局的策略主要包括「重建發展」和「樓宇復修」兩大核心業務。可是十多年下來,舊區重建未完成的項目超過五十項,一幢又一幢設計宏偉摩登的大廈,矗立在一眾矮小的舊樓中間,形成風格不對稱的景觀,兼且新樓呎價動輒過萬,因此,舊區的老街坊、小市民,根本上不能負擔樓價,甚至乎要被迫流放到新市鎮,與生活了很多年的舊社區告別,加劇了城市縉紳化(Gentrification)的現象,凸顯了香港全面都市化的現實。反之,「樓宇復修」這種成本較低,不會令社區突變,更照顧了「任何社群的合法權益」和「減少居住在惡劣環境人士的數目」。市建局二零一二至二零一三年報告顯示:「市建局樓宇復修服務區內的一千四百五十幢樓宇中,我們已為約八百三十幢樓宇(約三萬一千六百個單位),完成或接近完成樓宇復修工程。」[22]但對比起二零零一年《市區重建策略》所提的數字,進度仍欠理想。[23]

假如市建局日後仍不改其發展方向,只重視「中環價值」,努力實踐「在資本主義的運作邏輯裏追求個人財富、講究商業競爭,以『經濟』、『致富』、『效率』、『發展』、『全球化』作為社會進步的指標。」[24]面對舊區重建的現實,市建局應如何修訂策略,設計一個符合市民需要的社區?社區內仍有數以萬計的舊建築(如尖沙咀的重慶大廈、美麗都大廈),市建局日後以甚麼準則來進行收購或重建呢?這些都是未來香港城市發展值得深思的課題。


參考資料:
中文參考資料:

  • 龍應台:〈香港,你往哪裏去?—對香港文化政策與公民社會一點偏頗的觀察〉《明報》,2004年11月 9日。
  • 葉蔭聰:《為當下懷舊──文化保育的前世今生》,香港:香港亞太研究所出版,2010。
  • 馬國明:《全面都市化的社會》,香港:進一步媒體有限公司,2009。
  • 馬國明:《路邊政治經濟學》,香港:進一步媒體有限公司,2009。
  • Jane Jacobs 著、吳鄭重譯,《偉大城市的誕生與衰亡 ──美國都市街道生活的啟發》,台北:聯經出版事業股份有限公司,2008。

英文參考資料

  • Lefebvre, Henri. The Production of Space, (trans. Donald Nicholson-Smith.). Oxford, OX, UK ; Cambridge, Mass., USA : Blackwell, 1991.
  • Lefebvre, Henri. The Urban Revolution (trans. Robert Bononno). Minneapolis: University of Minnesota Press, 2003.
  • Abbas, Ackbar, Hong Kong: Culture and the Politics of Disappearance. Hong Kong, Hong Kong University Press, 1997.

 

[1] 〈平價收地起豪宅年賺44億〉,《蘋果日報》,2013年11月30日。

[2] 香港電台網頁,http://programme.rthk.hk

[3] 市區重建局網頁:http://www.ura.org.hk

[4] 這句口號首先出現在2001年製定的《市區重建策略》,這13年間彷彿已成了市建局的「座右銘」。

[6] 〈消失的街道(一)〉,《明報》,2012年9月23日

[7] 馬國明,《路邊政治經濟學》,頁57。

[8] 〈燈紅酒綠美麗都〉,《明報周刊》,2010年3月6日

[9] 根據〈立法會六題:尖沙咀河內道重建項目〉,2010年3月10日,時任發展局局長的林鄭月娥回覆議員提問:「根據我們透過市建局得到的資料,土發公司在推行河內道項目時,邀請了所有受影響的業主參加「業主參與發展計劃」。在項目受影響的143個業權中,共有70個業權人參加了『業主參與發展計劃』;64個業權人接受了現金賠償;而餘下的9個業權人拒絕了『業主參與發展計劃』,亦拒絕了現金賠償。」結果,1998年,政府引用《收回土地條例》,收回土地業權。(http://www.info.gov.hk/gia/general/201003/10/P201003100207.htm)

[10] Abbas, Ackbar, Hong Kong: Culture and the Politics of Disappearance. Hong Kong, Hong Kong University Press, 1997, pp83

[11]  Lefebvre, Henri. The Production of Space, (trans. Donald Nicholson-Smith.). Oxford, OX, UK ; Cambridge, Mass., USA : Blackwell, 1991, pp.26.

[12]見K11商場網頁,http://www.k11concepts.com

[13]見K11商場網頁「K11全新概念」,http://www.k11concepts.com/tc/about/k11-concept.aspx

[14] 同上。

[15] 葉蔭聰:《為當下懷舊──文化保育的前世今生》,香港:香港亞太研究所出版,頁68。

[16] K11網頁提出整經梳理與整合:「使該區域所沉澱的人文藝術及生活文化得到活化(Revitalize),重塑(Retransform)和再生(Recreate)」,http://www.k11concepts.com/tc/about/k11-district.aspx

[17] Lefebvre, Henri. The Urban Revolution (trans. Robert Bononno). Minneapolis: University of Minnesota Press, 2003 , pp.1.

[18] 馬國明:《全面都市化的社會》,香港:進一步,頁60。

[19] 葉蔭聰,《為當下懷舊──文化保育的前世今生》,頁71。

[20] 《市區重建策略》,香港,2001年2月,頁3。

[21] 「市區重建局」網頁:http://www.ura.org.hk

[22] 市區重建局2012/13年報:「本局繼續積極推行『樓宇更新大行動』及『樓宇維修綜合支援計劃』。另外,本局推出一項『強制驗樓資助計劃』,向合資格業主提供技術及財政支援。」,頁31。

[23] 「全港約有4000幢樓齡達50年或以上的樓宇。在未來10年,這些樓宇的數目更會按年遞增500幢」。《市區重建策略》,香港,2001年2月,頁1。

[24] 龍應台:〈香港你往哪裏去?——對香港文化政策與公民社會一點偏頗的觀察〉,2004年11月9日。